По просьбе Антона Коляды (Антон Коляда | ВКонтакте)
рассмотрим перспективы такого вида строительства жилья, как жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
Да, был такой вид объединения людей с целью приобретения собственных квартир.
Выглядело это так:
- Группа добровольцев объединяется, регистрируя Жилищно-строительный кооператив, принимают Устав, избирают председателя и бухгалтера (казначея).
- Став ЖСК приобретают права и возможности Застройщика.
- Собирают денежку с членов кооператива, определяют размер и периодичность платежей пайщиков.
- Пробивают через муниципалитет земельный участок для строительства (полагаю, аукцион на право аренды, на общих основаниях).
- Проплачивают проект дома и инженерных сетей, к нему подходящих, причем проектировщика нанимаю сами, на свое усмотрение.
- На основании утвержденного и прошедшего экспертизу проекта получают разрешение на строительство.
- На деньги, собранные с пайщиков, нанимают строителей, оплачивают материалы (опять-таки – выбор на собственное усмотрение) и начинают строить.
- По завершении строительства получают акт ввода в эксплуатацию (при подтвержденном соответствии построенного здания с проектной документацией). Заселяются, живут и радуются.
- По факту полной выплаты паевых взносов становятся собственниками квартир.
Это раньше так было. И регламентировалась эта красотища солидным документом: “Жилищный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 188-ФЗ
ЖСК были широко распространены, как альтернатива ДДУ (договору долевого участия) до 2018 года.
Но в 2018 году вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство и запрещающий привлекать финансы граждан на этапе строительства. Выглядит это так:
«Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.05.2016 № 139-ФЗ)».
Проще говоря, собирать деньги и на них постепенно строить данный закон сильно не советовал, соответственно, после этого жилищные кооперативы фактически оказались запрещены, но есть исключения.
В соответствии с законодательством, строить за счёт собственных средств людей в рамках кооператива можно в следующих случаях:
-
ЖСК получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, при этом дом до сих пор не введён в эксплуатацию.
-
Права на участок и объект на нём передан ЖСК для завершения строительства после застройщика, признанного банкротом.
-
Так называемые ЖСК с государственной поддержкой, вступить в который могут только определённые категории граждан.
ЖСК с господдержкой подразумевает строительство дома на выделенной государством земле. Закон исключает риск обмана пайщиков, так как деятельность кооператива контролируется руководством ЖК и органами власти. Более того, в законодательстве появился и запрет на ликвидацию кооператива до момента передачи жилых помещений.
Тут немножко притормозим и разберем данный случай.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) с господдержкой — это добровольные объединения граждан, создаваемые для решения жилищных вопросов отдельных категорий людей, например, работников образования или молодых учёных.
Поддержка государства заключается в том, что земельный участок для строительства многоквартирного дома предоставляется такому объединению людей бесплатно. Это позволяет снизить стоимость квартир иногда на 10–15%, что делает их более доступными.
Вот категории граждан, которые могут вступать в ЖСК с господдержкой:
- работники сферы здравоохранения или образования;
- многодетные семьи;
- молодые учёные;
- научные сотрудники, инженерно-технические работники;
- госслужащие.
Кому сильно интересно, изучайте памятку по созданию такого ЖСК (пошагово):
Памятка по созданию жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой (пошаговый порядок действий) | Документы ленты ПРАЙМ: ГАРАНТ.РУ
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71690046/
Остается маленький вопрос – как получить господдержку? Очень просто. Идти в муниципалитет и просить. Могут дать землю в удобном месте. Могут – в неудобном. Не дать тоже могут…
Короче, мое мнение. ЖСК, как тема себя исчерпал. Если такие типы кооперации людей, как ЖНК (жилищно-накопительный кооператив) или ЖК (жилищный кооператив). Если любопытно, зайдите в любой поисковик, информации доступной вполне достаточно.
Мое личное мнение – жилищно-строительные кооперативы себя исчерпали и были заменены на участие в ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком.
Тут главное – не ошибиться в выборе этого самого застройщика.
Почему я считаю ЖСК темой устаревшей, не сказать, архаичной?
- Под членство в ЖСК не дают ипотеку, а взносы там тоже весьма неслабые.
- На всех узлах (выбивание земли, проектирование, строительство и т.д.) потеть придется председателю ЖСК, а если для него дело это новое, то наделать ошибок или потерять массу времени и сил он может с очень большой долей вероятности. Ну, если, конечно, он не гений универсал, разбирающийся абсолютно во всем.
- Проектировать и строить так и так будут не члены ЖСК, а организации, умеющие делать и обладающие соответствующими сертификатами СРО, т.е. – опять-таки, частные наемные организации. С какого перепуга они будут это делать дешевле – ума не приложу.
- Ну и решения общим собранием, прописанное в Уставе ЖСК… В то, что они будут оперативными, грамотными и единогласными – простите, не верю (по опыту наблюдаемых мной попыток коллективных решений).
Может, проще собраться сознательным гражданам, да и создать для начала СТРОИТЕЛЬНЫЙ кооператив-застройщик? Основанный на кооперативно-артельных началах?